競売になるまでの流れ(スケジュール)

1、住宅ローンの延滞

 1ヶ月住宅ローンの支払いを遅延すると、督促状が来ます。

2、債権者からの呼び出し

 約2〜3ヶ月住宅ローンの支払いを滞納すると、債権者から呼び出しの連絡が入ることが多く、 今後の返済について話し合いの場がセッティングされる事となります。
 月々の返済額の減額を認めてくれることも有りますので、支払いを継続されたい方は、なぜ支払いが遅れたのか、 今後支払う事ができる根拠を明示した上で相談されることをお薦めします。
 リストラにあって苦しい、給料が減って払えなくなったというマイナス要素だけを話しても減額交渉はできないでしょう。

3、住宅ローン滞納の継続(約3ヶ月〜6ヶ月)

 債権・担保物権などが求償権の範囲でローン保証会社に移転して、完全なる不良債権として扱われるようになります。 そして、個人信用情報に事故としての記録が残ることになります。俗に言うブラックとなり、金融機関等からの借入が困難になります。

4、差押え

 差押とは、競売(または公売)の前提として、あらかじめ債務者の財産の売却等を禁止するような裁判所の命令のこと。 仮差押が、債務者の財産を一時的に凍結する命令であるのに対して、差押は競売(または公売)の手続が開始すると同時に行なわれるもの。 差押の原因は次の3つのどれかです。 1)抵当権等を実行するための任意競売が開始されたこと 2)裁判所の判決等にもとづく強制競売が開始されたこと 3)税金の滞納にもとづく公売が行なわれること

5、担保不動産競売開始決定通知

 担保不動産競売開始決定通知書が裁判所から特別送達されます。
不良債権となった債務の最終処理の手段です。

6、執行官による現況調査

 「競売開始決定の通知」後、裁判所より執行官が訪問し物件調査をします。 執行官によっては競売落札までの流れを説明してくれます。また、執行官が調査後に不動産鑑定士によって物件調査書(3点セット)を作成します。 この調査書を作成するために物件内部の調査と写真撮影をします。

7、競売物件の公示(公告)

 不動産の物件種別、事件番号、所在地、交通、面積、構造、築年数、最低売却価額、入札期間、開札期日等の事項が公告されます。 新聞やインターネットに掲載されますので、近所の方にも知られてしまう可能性が高いです。

 落札されたいという方は、BITから希望物件を選択するか、 裁判所の閲覧室へ行き、物件明細書、現況調査報告書、評価書をコピーして、現地調査、市場調査を行ない、入札してください。

8、入札期間

 競売の入札をする期間です。入札に参加する場合は、売却基準価額の20%を保証金が必要で買受可能価額以上で入札することが出来ます。 任意売却については、期間入札が迫ると債権者は応じてくれない可能性が高くなります。

9、開札期日

 競売開札日に開封の結果、入札した人のうち最も高い価格を付けた人が「最高価買受申出人」と定められます。 通常は1週間後、売却決定期日となり、要件を審査のうえ、売却の許可、不許可を決定します。

10、立退き

 落札者との金銭的な話し合いに応じて物件を引渡すか、あるいは話し合いに応じず執行抗告などをして立退きを拒むか。 どちらの場合にも占有を続ける正当な権限がありませんので、いずれは立退かざるを得なくなります。

 地域、金融機関によって、上記内容は異なります。

Page Top

不動産売却 査定 任意売却相談お問い合わせ