任意売却とは

 不動産の任意売却とは、不動産を売却しても住宅ローン(抵当権設定されている分)を完済できない状況において、抵当権の抹消の同意を得て、不動産売買を成立させること。

住宅ローンの支払い滞ると、銀行等金融機関は、抵当権に従い不動産を差押え、競売にかけ換金します。競売の場合、いくらで落札されるかは競売開札日までわかりませんが、市場価格より2〜3割低い価格になることが多いようです。そこで仲介者が債務者と債権者の間に入り、両者に満足のいくような価格、競売よりは高い価格で売買を成立させるのことを、任意売却と呼んでいます。

任意売却の具体例

Aさんのケース

銀行からの住宅ローンの残りが、3,000万円。3,500万円で購入したい方がいます。

Bさんのケース

銀行からの住宅ローンの残りが、3,000万円。でも、このマンションは現在 2,600万円程の価値しかなく、 2,500万円で購入したい方がいます。

Aさんのケース
銀行へは、全額を返済することができるので、問題ありません。
Bさんのケース
銀行に全額返済するためには、単純に500万円の不足。この500万円を用意できるのであれば、Aさんと同じくご自宅は売却できますよね。

では、500万円の用意ができないBさんは・・・?
500万円を用意できないと、不動産売買は成立しません。
借金のついた不動産を購入する人はいませんよね?

それでは・・・?

任意売却とは、住宅ローンの支払いをしていくことが困難で、ご自宅を売却しても借金が残り、あとは、黙って「競売」を待つしかない状況のご自宅を、債権者の合意のもと一般の市場で売却をすることです。

上で説明した、「500万円用意できないと不動産売買が成立しない」とは、住宅ローンの全額を返済しなければ、銀行など債権者は不動産に設定されている抵当権を抹消してくれません。任意売買では、仲介者(不動産業者)が債権者と交渉することで、住宅ローンを完済しなくても抵当権の抹消に応じていただきます。つまり、Bさんのケースであっても、任意売却で話を進めていけば、売買が成立する可能性が高いのです。誤解のないよう付け加えますが、残った債務の支払い義務は当然残ります。

「売却してしまえば、無担保の債務になるんだから、支払わなくてもいいんですよ。だって無い袖は振れないでしょ!」
なんて自慢げにお話しされる専門家の方もいらっしゃいますが、そんなことはないですよ。

 インターネット等、情報が氾濫していますので、何を信じるかはあなた次第ですが、債権者はその気になれば、「給与の差押え」「口座の凍結」もできるんです。実際そこまでしてこないケースが多いというだけです。
それぞれのご事情により債権者の対応は変わってきますが、任意売却しても自己破産しない限り、住宅ローンの残債務、支払い義務は消えません。しっかりご理解ください。

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